Prima di analizzare gli adempimenti posti a carico degli intermediari immobiliari è necessario fare una breve disamina dei contratti di locazione interessati:
le cosiddette “locazioni brevi”, in base alle disposizione del D.L. n. 50/2017, sono quei contratti di locazione e sublocazione di immobili a uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni per i quali non vi è obbligo di registrazione, stipulati da persone fisiche al di fuori dell’esercizio dell’attività d’impresa.
Nel contratto di locazione breve è possibile includere anche i servizi accessori quali la fornitura di biancheria, pulizia locali, utilizzo di utenze telefoniche in quanto trattasi di servizi strettamente funzionali alle esigenze abitative.
Non è richiesta l’adozione di un particolare schema contrattuale e la nuova disciplina si applica sia quando i contratti sono stipulati direttamente dal proprietario dell’immobile sia quando nella stipula interviene un intermediario immobiliare, anche mediante un portale telematico, mettendo in contatto persone in cerca di un immobile con persone che dispongono di unità immobiliari da locare.
Una volta inquadrato l’ambito operativo, veniamo ai nuovi adempimenti posti a carico degli intermediari immobiliari.
Chi sono i soggetti coinvolti?
Sono coloro che esercitano in forma professionale, anche se non esclusiva, attività di intermediazione immobiliare e che intervengono nella stipula dei contratti di locazione breve, sia tramite i canali tradizionali che attraverso la gestione di portali on line.
Si tratta, in pratica, degli operatori che mettono in contatto persone in cerca di un alloggio con chi dispone di un immobile da affittare per periodi brevi.
Cosa devono fare?
In sintesi, essi devono:
- comunicare all’Agenzia delle Entrate i dati dei contratti di locazione breve stipulati a partire dal 1° giugno 2017 per il loro tramite, entro il 30 giugno dell’anno successivo a quello a cui si riferiscono i predetti dati. L’adempimento non è da trascurare visto che le sanzioni possono arrivare a 2.000 euro.
- quando intervengono nel pagamento o incassano i corrispettivi, hanno l’obbligo di trattenere e versare con F24 una ritenuta del 21% sull’ammontare dei canoni di locazione lordi indicati nel contratto, pena una sanzione pari al 20%. Dovranno inoltre certificare al locatore l’ammontare delle ritenute operate.
- conservare gli elementi posti a base delle informazioni da comunicare e dei dati relativi ai pagamenti o ai corrispettivi incassati per tutto il periodo previsto per la notifica di un avviso di accertamento.
Tuttavia, in relazione a tali adempimenti bisogna specificare che:
- non tutti gli intermediari sono tenuti alla trasmissione dei dati, ma solo quelli che, oltre a tale attività, danno un supporto professionale o tecnico informatico nella fase del perfezionamento dell’accordo, come, ad esempio, quando il conduttore ha accettato la proposta di locazione tramite l’intermediario stesso o aderendo all’offerta di locazione tramite una piattaforma on line.
- gli intermediari che hanno operano e certificato la ritenuta del 21% non hanno l’obbligo di comunicazione dei dati.
- se il pagamento avviene con assegno bancario intestato al locatore, l’intermediario, non avendo la materiale disponibilità delle risorse finanziarie su cui operare la ritenuta, non è tenuto a tale adempimento anche quando l’assegno è consegnato al locatore per il suo tramite.
Risulta chiaro l’intento del legislatore: le locazioni brevi, non essendo sottoposte ad obbligo di registrazione, sfuggivano frequentemente alla tassazione. Con le norme introdotte, viene posto rimedio obbligando gli intermediari a comunicare i dati di tali contratti che, così, non sfuggiranno alle maglie del Fisco. E gli intermediari, invece di essere premiati per la loro “collaborazione”, vengono sottoposti ad ulteriori balzelli, con il rischio di pesanti sanzioni.
Aprilia, 30/11/2017
Studio Sabbatini Amatulli Giannini